La escalada de los tipos de interés de los últimos meses tiene un impacto directo en los préstamos hipotecarios, cuyas cuotas mensuales se han visto incrementadas de forma considerable. Si a esto añadimos el alza general de precios, estamos viendo cómo el impago de hipoteca es una posibilidad creciente por las dificultades que atraviesan las familias de nuestro país para asumir los gastos.
En este contexto, si no se puede hacer frente al pago del préstamo hipotecario, es posible acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias, siempre que se cumplan los requisitos para ello. El Código actúa como un mecanismo mediante el que es posible reestructurar las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
Desde que fue promulgado, la mayoría de los bancos y cajas de ahorros se han adherido voluntariamente a dicho código. Así, han establecido un protocolo para ayudar a reducir la carga mensual de los deudores hipotecarios vulnerables:
- Como primera medida, un plan para facilitar el pago de la hipoteca mediante una reestructuración de la deuda.
- En caso de que este plan resulte inviable, se podrá solicitar una quita de la deuda (de carácter voluntario por parte de las entidades).
- Por último, vendría la opción de dación en pago de la vivienda.
La Dación en pago bajo el Código de Buenas Prácticas
La Dación en pago es un método utilizado para el pago de deudas que consiste en la entrega de algún bien con el propósito de cumplir un pago pendiente. Con las crisis económicas que estamos viviendo en los últimos tiempos, muchas familias y empresas han tenido que utilizar este método para hacer frente a sus impagos.
El sector donde este concepto gana una mayor relevancia es el inmobiliario. En las situaciones donde el deudor no es capaz de responsabilizarse de los pagos correspondientes a su hipoteca, la mayoría de soluciones acaban en la entrega del propio inmueble, consiguiendo liberarse de la deuda.
Aunque la intención es buena, la práctica ha demostrado que la solución que muchas familias esperan para su drama hipotecario dentro del Código de Buenas Prácticas, pasa muy poco por la dación en pago y mucho más por la reestructuración de la deuda.
Observando los datos del último informe de la Comisión de Control sobre el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas, comprobamos lo siguiente. De las 913 operaciones realizadas en el primer semestre de 2022, en 909 casos (el 99,56%) se llegó a una reestructuración de la deuda. Solo en 3 casos (0,33%) se acordó la dación en pago, por 1 único caso de quita.
Esto se debe, por una parte, a los requisitos altamente restrictivos para poder acogerse al ya citado Código. Y, por otra parte, a la política de las entidades financieras a la hora de negociar, ya que están favoreciendo intencionadamente la reestructuración frente a la dación.
Ventajas de la Dación en pago como negociación extrajudicial
Como hemos visto anteriormente, a los bancos no les hace gracia aceptar las daciones en pago, porque les cuesta tiempo y trabajo vender las viviendas. Pero para eso existen otras opciones como la negociación extrajudicial o la venta consensuada, que son una alternativa excelente en la que somos expertos en Creditaria.
La venta consensuada es un procedimiento amistoso paralelo a la dación en pago consistente en la venta del inmueble por parte del propietario para pagar la deuda al banco y, en el caso de que la venta no cubra el total de la hipoteca, el banco otorgue una quita por la parte restante. En este proceso, es el propietario de la vivienda, con nuestra intervención, quien se ocupa de la venta de la misma.
Aunque en general, la dinámica actual del sector bancario es no quedarse con más pisos, sino sacarlos del balance. Tenemos los siguientes factores a nuestro favor a la hora de entrar en la negociación con las entidades bancarias para vencer esta resistencia inicial a la dación en pago:
- Provisiones que tiene que asumir el banco. El sistema de provisiones del Banco de España penaliza la gran mayoría de hipotecas concedidas a particulares, qué al entrar en mora, suponen una gran carga para las entidades financieras.
- Préstamo hipotecario entra en impago. El banco no solo deja de recibir ingresos por este bien, sino que además tiene que pagar por él, debido a las provisiones anteriores.
- Sigues en poder de la vivienda. Con lo que el banco no puede obtener rentabilidad ninguna.
- Venta consensuada. Opción en la que le simplificamos la vida al banco, haciéndole todo el trabajo.
- Evitar la larga fase judicial. No interesa a ninguna de las dos partes.
Conclusión
En Creditaria somos pioneros en España dentro del ámbito inmobiliario en este tipo de acuerdos extrajudiciales y en procedimientos de venta consensuada. Bien sea, unidos a trámites de Ley de Segunda Oportunidad o de forma independiente, logrando unos resultados increíbles.
Si te interesa conocer más, ponte en contacto con nosotros y analizaremos tu caso en detalle para encontrar juntos la mejor solución adaptada a tus necesidades. ¡Te esperamos!
“No hay plazo que no llegue, ni deuda que no se pague”. Refrán popular.