La dación en pago se basa en la posibilidad de cancelar una deuda de manera total o parcial, mediante la entrega del bien hipotecado al banco con el que se mantiene la deuda, quedando liberado total o parcialmente de las obligaciones hipotecarias que asumió en su día. Para conseguir una dación en pago, es necesario iniciar una negociación amistosa con la entidad acreedora. Una vez que es aceptada por la entidad, se formaliza mediante escritura pública ante notario.
En esta escritura, quedará reflejado que la entidad bancaria acreedora del préstamo adquiere el inmueble por un importe determinado (que nunca podrá ser superior al valor de tasación actual del mismo) y la diferencia hasta cubrir la totalidad de la deuda, se condona/perdona.
Esa deuda tendrá que ir sin intereses, pues, al desaparecer la garantía, no podrá seguir siendo un préstamo hipotecario. La hipoteca quedará cancelada económica y registralmente.
Por tanto, el deudor no deberá responder más de la deuda si es una dación total, y solo deberá responder por el remanente si es dación parcial. Finalmente, si el deudor estuviera en el registro de morosos saldrá del mismo, y podrá entrar de nuevo en el círculo del crédito.
¿Qué requisitos se necesitan para poder acogerse?
Existen muchas diferencias tanto en el criterio de riesgos como en la metodología de la dación dependiendo de las distintas instituciones financieras. Inclusive, depende del momento del año, la región, el volumen de activos adjudicados, la situación de solvencia, procesos de fusión o adquisición, etc…
Todos ellos múltiples factores que van a afectar de lleno a la decisión final de banco sobre la aceptación de la dación en pago para un determinado deudor. Hay que recordar que el banco no tiene la obligación de aceptar la dación si los deudores se encuentran dentro de los requisitos del Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de Marzo de 2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el cual tiene por objeto establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Tal y como dice el Real Decreto mencionado “La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión. En este sentido, se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia.
Este umbral es sensible igualmente a la situación económica de los demás miembros de la unidad familiar, así como de los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, existiesen”.
Por consiguiente, si cumples con los requisitos que marca el Real Decreto tendrás la posibilidad y el derecho de solicitar acogerte a lo que se denomina como “Código de Buenas Prácticas”, al cual están adheridas todas las entidades bancarias de este país. Si mediante la entrega de una rigurosa documentación, el comité que regula y estudia este tipo de solicitudes a través del Banco de España, considera que se cumple con todos los requisitos (unidad familiar, Requisitos económicos, vivienda habitual, límites del precio de adquisición de la vivienda, fiadores y avalistas, finalidad del préstamo.), que marca la Ley para ser considerado/s un “deudor hipotecario sin recursos”, la entidad tendrá la obligación de ayudar ofreciéndole según su situación económica una de estas dos medidas de prevención:
Reestructuración de deuda:
Sin perjuicio de que puedan acordarse mejoras adicionales de las condiciones de pago del préstamo hipotecario original, consiste en cinco años de carencia, pagando únicamente intereses a un 0.25. Esta opción, la entidad la podrá ofrecer siempre que el deudor o deudores tengan un mínimo de ingresos.
La cuota a pagar durante esos 5 años suele ser tan baja, que es un buen acuerdo para poder mantener la vivienda entre que se mejora la situación económica.
Pasados esos 5 años, la cuota volverá a ser la que se pagaba inicialmente. Al estar dentro del código de buena conducta, todos los gastos que conlleva la operación, serán asumidos por la entidad. Aplicadas estas condiciones:
- Si la cuota a pagar es inferior al 50% de los ingresos que percibe en ese momento la unidad familiar, el plan de reestructuración es viable y se procederá a su aplicación.
- Si la cuota es superior al 50%, el plan se considerará inviable y la entidad deberá informar al deudor de las sucesivas medidas que prevé el Código de Buenas Prácticas: la quita y la dación en pago de la vivienda habitual.
Dación en Pago fuera del Código de Buenas Prácticas:
“Deudores hipotecarios con recursos” Todas aquellas personas, que tengan uno o varios préstamos hipotecarios y no cumplan con los requisitos para Dación en Pago que marca la Ley, también podrán solicitar la dación en pago, pero siempre recomendando la contratación de un Servicio de Representación Legal como Creditaria.
Este es el tipo de deudor que nos necesita, personas que tienen ingresos y/o avalistas, dobles garantías, varias propiedades… etc., que tenga un préstamo hipotecario sobre un inmueble y que por el motivo que sea, no quiere o no puede mantenerlo.
En este caso, no entramos a valorar los motivos, pero sí que es necesario conocer bien toda su situación personal y económica mediante una serie de preguntas.
El asesoramiento y estudio de todos estos casos, lo hacemos de manera totalmente gratuita y desinteresada con el fin de que cualquier persona que se encuentre en una situación así, pueda tomar la decisión desde el máximo conocimiento.
¿Cómo funciona el proceso?
Así las cosas, el protocolo a recorrer por el abogado de nuestro Bufete es el siguiente:
- Análisis de la escritura de préstamo hipotecario para ver las cláusulas abusivas y el valor a efectos de subasta.
- Análisis del perfil económico del cliente en lo que refiere a sus ingresos, deudas, y si tiene fiadores o dobles garantías.
- Análisis del inmueble en lo que se refiere al valor actual de mercado y la hipoteca pendiente.
- Una vez que el cliente entra en Creditaria Estudio Legal, la documentación se le envía al acreedor y empieza la negociación. Evidentemente, el cliente siempre debe dejar de pagar la hipoteca, si no es así, es imposible avanzar en la negociación. No se le puede transmitir al acreedor que quiero la dación en pago porque no puedo pagar y sin embargo, seguir pagando.
- Mientras tanto, y en paralelo, se puede conseguir el mismo efecto que la dación (es decir, la cancelación total de la deuda) a través de la venta del inmueble. Es lo que se llama venta consensuada. El inmueble se vende a precio de mercado, aunque la hipoteca sea mayor. El acreedor, en consenso, admite cancelar toda la deuda en el mismo acto de la venta.
Es importante entender que cuando se empieza el proceso, sobre todo cuando la hipoteca sigue en las sucursales bancarias locales en donde se ubica el préstamo hipotecario del deudor, están regidas por un personal totalmente entrenado para decir que no a cualquier propuesta de inicio, generando muchas veces pánico en el deudor con el objetivo de que éste siga pagando.
Todo ello no es correcto estrictamente puesto que un avalista responderá definitivamente si el banco, ejercitando la acción hipotecaria, la subasta del bien no cubre la responsabilidad hipotecaria y quedando remanente de deuda no se atiende y el banco ejercita una ejecución de títulos no judiciales para recobrar ese remanente, habiendo liquidado ya todo el patrimonio del deudor. A los clientes de nuestro Bufete esto no les llega nunca a ocurrir puesto que ya hemos negociado satisfactoriamente en las etapas anteriores.
Y muchas veces se consigue la dación en base al análisis procesal de que la subasta del bien va a cubrir toda la responsabilidad hipotecaria. De ahí la importancia del asesoramiento de un abogado especialista en la materia. Una vez finalizado el trámite de la gestión de la dación en pago de la vivienda del deudor nos encontramos con que esa persona quedará excluida de los ficheros de morosidad pudiendo reincorporarse al circuito financiero.
Asimismo, siempre existe la posibilidad de poder negociar con la entidad financiera de que el deudor siga manteniendo la posesión de la vivienda mediante la negociación de un alquiler o alquiler social, si igualmente cumple con una serie de requisitos. El alquiler social facilita los arrendamientos a las familias que pierden sus viviendas por no pagar el préstamo hipotecario, o personas en situaciones especiales que a continuación detallo:
- Personas que estén en procedimiento de ejecución hipotecaria sin haber sido desalojadas.
- Familias desalojadas por impago de hipoteca.
- Personas que no han abandonado la vivienda y han realizado una dación en pago.
- Familias que hayan perdido su inmueble por un desastre natural.
- Personas con viviendas que deben ser destruidas o remodeladas.
- Familias que han perdido su hogar después del año 2008.
- Personas jóvenes universitarias de menos de 35 años que no tengan los ingresos suficientes para optar a una vivienda digna.
- Personas con familias conflictivas o víctimas de violencia de género o violencia doméstica.
La Dación en Pago y la Segunda Oportunidad
El Procedimiento de la Segunda Oportunidad, al que hacemos referencia, se inicia con una demanda de concurso de acreedores, donde se va a exponer cuál es tu situación personal y económica, manifestando al juez la falta de solvencia para poder afrontar el pago de tus deudas.
En este momento, es cuando se debe analizar de la forma más correcta la situación económica del cliente y plantearle cuál es su mejor salida en vista de la capacidad económica del deudor y de acuerdo con el mismo, puede proponer al acreedor hipotecario tres posibilidades:
- Continuar pagando la deuda y mantener la hipoteca al margen del concurso, esto supone presentar una solicitud de exoneración del resto de deudas ajustada a un plan de pagos.
- Ofrecer un nuevo plan de amortización hipotecaria, mejorando o flexibilizando las condiciones anteriores.
- Ante la imposibilidad de hacer frente a los pagos, plantear la entrega de la vivienda como dación en pago.
¿Pero, qué ocurre cuando se trata de la vivienda habitual del deudor?
En este caso, si el deudor concursado quiere mantener la propiedad de sus bienes sin acudir a la liquidación, deberá presentar la solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho con un plan de pagos.
De lo contrario se acudirá a una fase de liquidación donde se procederán a la venta y/o subasta de los bienes titularidad del concursado para poder pagar las deudas hasta donde se pueda y por la diferencia poder solicitar la exoneración total de las deudas.
Conclusión
El motivo por el que muchas personas demandan esta posibilidad, no siempre es debido a una falta de solvencia y son esas personas las que más requieren de nuestros servicios.
A día de hoy el valor de los inmuebles ha bajado tanto en proporción a las deudas que recaen sobre los mismas, que si una persona ya no quiere conservar ese inmueble por cualquier motivo, se va a encontrar con que no tiene la posibilidad de venderlo, pues aunque lo hiciera, no llegaría a conseguir la suficiente liquidez necesaria para cancelar la deuda del préstamo hipotecario.
En Creditaria Estudio Legal, estamos especializados en resolver mediante acuerdos extrajudiciales la cancelación de un préstamo hipotecario sea cual sea la circunstancia del deudor o deudores. Ofrecemos un servicio de representación legal, para ocuparnos de toda la gestión y negociación de una Dación en Pago así como la posibilidad de ofrecerle otras alternativas legales que sean viables a su caso concreto.
