El pasado 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. La ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y para apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.
Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el alquiler social. Buscando establecer un nuevo marco normativo, equitativo y seguro para inquilinos y propietarios. Así, que veamos algunas de las novedades qué nos ofrece la nueva Ley de la Vivienda.
Nueva definición para grandes tenedores (Artículo 3).
Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler (Artículo 18).
La declaración de un barrio o un municipio como “zona tensionada” dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.
Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3% el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
Se responsabiliza al casero de pagar los honorarios de la inmobiliaria (Artículo 20).
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas (Disposición final primera).
Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas no declaradas tensionadas. Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor).
Beneficios fiscales para propietarios (Disposición final segunda).
Esta disposición indica que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera.
Por ejemplo, esta bonificación será del 50% para todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda. Pero subirá al 70%, si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destina la vivienda a alquiler social o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
Recargo del IBI para viviendas vacías (Disposición final tercera).
Se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC (Disposición final sexta).
La actualización de los precios de los alquileres dejará de estar vinculada al IPC y estarán siempre limitados por un índice: 2% en 2023, 3% en 2024 y para 2025 se aprobará un nuevo índice.
Nuevas medidas de protección frente a los desahucios (Diferentes artículos y disposiciones).
- Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad.
- Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.
- Cuando el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
Resumen
Esta nueva norma se convierte en la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda, desde la aprobación de la Constitución. Traerá consigo normas competenciales para que las apliquen las Comunidades Autónomas, que son las que tienen la competencia plena en materia de vivienda.
Establece importantes novedades en diversos temas como son: límites a la renta del alquiler, recargo por pisos desocupados, reducción del beneficio fiscal en IRPF, establece zonas de mercado tensionado, grandes tenedores, protección frente desahucios, etc.
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