Compra de crédito litigioso en ejecución hipotecaria: cómo puede liberarse el deudor y salvar su vivienda (Parte II)

La cesión del crédito hipotecario y el derecho del deudor a extinguir la deuda

Cuando una ejecución hipotecaria ya está en marcha, muchos deudores creen que todo está perdido. Sin embargo, existe una figura jurídica poco conocida pero extremadamente poderosa que puede cambiar por completo el escenario: la compra de crédito litigioso.

En esta segunda parte del artículo analizamos qué ocurre cuando el banco vende tu hipoteca a un tercero, cómo afecta al procedimiento de ejecución y en qué casos el deudor puede extinguir la deuda pagando mucho menos, incluso antes o después de la subasta.

¿Qué es la compra de un crédito litigioso?

La compra de crédito litigioso se produce cuando un tercero (normalmente un fondo de inversión o entidad especializada en deuda) adquiere un crédito que ya está siendo discutido en un procedimiento judicial.

Clave legal:
Un crédito es litigioso desde el momento en que el deudor contesta la demanda, no antes.

Esta figura está regulada en el artículo 1535 del Código Civil, y concede al deudor un derecho excepcional:  puede extinguir la deuda reembolsando al cesionario:

• El precio real pagado por el crédito

• Las costas judiciales

• Los intereses legales desde la compra

Y todo ello en un plazo de solo 9 días desde que el nuevo acreedor reclama el pago.

¿Por qué es tan relevante en una ejecución hipotecaria?

En la práctica, muchísimas ejecuciones hipotecarias acaban con la venta del crédito a fondos de inversión por un porcentaje muy inferior a su valor nominal.

Ejemplo realista:

• Deuda hipotecaria reclamada: 180.000 €

• Precio de venta del crédito al fondo: 45.000 €

• El deudor puede extinguir toda la deuda pagando esa cantidad, más costas e intereses.

 Esto no paraliza automáticamente la ejecución, pero abre una vía legal potentísima para:

• Cancelar la deuda

• Frenar la pérdida de la vivienda

• Negociar desde una posición fuerte

  Requisitos para que el deudor pueda ejercer su derecho

  Para que el deudor pueda beneficiarse del régimen de crédito litigioso deben concurrir todos estos requisitos:

  1️⃣ Que el crédito sea litigioso

  Debe existir un procedimiento judicial en curso y que el deudor haya contestado la demanda.

   No basta con un requerimiento extrajudicial o con que exista impago.

  2️⃣ Que exista una cesión real del crédito

  El banco debe haber vendido el crédito a un tercero, no una simple gestión de recobro.

  Aquí es donde muchos fondos intentan ocultar la cesión real, lo que exige análisis procesal y documental experto.

  
  

  3️⃣ Reclamación formal del cesionario

  El nuevo acreedor debe reclamar el pago al deudor.
  Desde ese momento empieza a correr el plazo de 9 días.

   Plazo crítico y preclusivo: si no se actúa, el derecho se pierde.

  
  

  ¿Qué ocurre si el deudor ejerce el derecho correctamente?

  Si el deudor actúa dentro de plazo y reembolsa las cantidades legalmente exigibles:

  ✔️ La deuda queda totalmente extinguida
  ✔️ El cesionario no puede seguir ejecutando
  ✔️ Se bloquea cualquier reclamación adicional
  ✔️ Se neutraliza la especulación con la deuda

  En términos prácticos: se corta de raíz la ejecución hipotecaria sobre ese crédito.

  
  

  ¿Y si no se ejerce el derecho a tiempo?

  Si el deudor no actúa dentro de los 9 días:

  ❌ El fondo continúa la ejecución
  ❌ Puede adjudicarse el inmueble
  ❌ Se pierde la oportunidad de cancelar la deuda por el precio real de compra

  Por eso insistimos: el tiempo aquí no es oro, es supervivencia jurídica.

  
  

  Compra de crédito litigioso antes y después de la subasta

  🔹 Antes de la subasta

  Es el escenario más favorable:

  • Mayor margen de maniobra

  • Posibilidad real de salvar la vivienda

  • Negociación desde una posición jurídica sólida

  🔹 Después de la subasta

  Aún puede haber opciones, dependiendo del momento exacto de la cesión, la adjudicación y la inscripción registral.

   Cada caso requiere estudio técnico individualizado.

  
  

  Excepciones importantes (y trampas habituales)

  No todo vale. No se considera crédito litigioso cuando:

  • No se ha contestado la demanda

  • La cesión se produce dentro de una transmisión global de activos

  • Se trata de una fusión o absorción bancaria

  • El crédito se vende antes de judicializarse

  Por eso, la experiencia en ejecuciones hipotecarias es clave:
  muchos fondos intentan maquillar cesiones para impedir que el deudor ejerza su derecho.

  
  

  Una oportunidad real… si se actúa a tiempo

  La compra de crédito litigioso no es una teoría jurídica, es una herramienta real, vigente y potentísima para deudores en ejecución hipotecaria.

  Pero tiene dos enemigos:

  1. El desconocimiento

  2. El paso del tiempo

  Si tu hipoteca está en ejecución, no esperes a la subasta para reaccionar.
  Un análisis a tiempo puede significar cancelar la deuda, frenar la ejecución y recuperar el control.

  
  

  ¿Tu banco ha vendido tu hipoteca a un fondo?

   ¿Estás en ejecución hipotecaria y no sabes quién es tu acreedor real?

  En nuestro despacho analizamos ejecuciones hipotecarias y cesiones de crédito para detectar oportunidades reales de cancelación de deuda.

  📩 Solicita un estudio jurídico confidencial y actúa antes de que sea tarde.

  Fdo.-
  D. Gonzalo Bellon de Aguilar
  Director de Creditaria Estudio Legal