Ejecución hipotecaria en España: cómo enervar la acción y qué ocurre si un tercero compra el crédito

La ejecución hipotecaria en España es uno de los procedimientos más complejos y agresivos para el deudor. Sin embargo, lo que muchos propietarios desconocen es que existen mecanismos legales para frenar la ejecución, negociar la deuda e incluso alterar por completo el destino del inmueble cuando el crédito hipotecario es vendido a un tercero.

En este artículo analizamos, desde una perspectiva jurídica y estratégica, las opciones reales del deudor en una ejecución hipotecaria, poniendo el foco en dos momentos clave:
✔ la enervación de la acción hipotecaria
✔ la venta del crédito litigioso antes o después de la subasta

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¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial o extrajudicial mediante el cual el acreedor (generalmente una entidad bancaria) reclama el impago de un préstamo garantizado con hipoteca sobre un inmueble, normalmente una vivienda.

En el sistema español, salvo que exista pacto de responsabilidad limitada, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros, no solo con la vivienda hipotecada.

Fases del procedimiento de ejecución hipotecaria

1. Impago y reclamación de la deuda

El banco puede iniciar la ejecución cuando se produce un incumplimiento grave del préstamo. Tras la reforma y la jurisprudencia del TJUE, se exige normalmente:

• Al menos 3 cuotas impagadas

• O un porcentaje relevante del capital vencido

2. Demanda de ejecución hipotecaria

El acreedor presenta demanda ante el juzgado competente, aportando como título ejecutivo la escritura del préstamo hipotecario (arts. 681 y ss. LEC).

3. Admisión y requerimiento de pago

El juzgado admite la demanda y requiere al deudor para que pague en un plazo de 10 días.

📌 Este momento es crítico, porque todavía existen vías de defensa y negociación muy relevantes.

¿Puede el deudor enervar la acción hipotecaria?

¿Qué es la enervación en la ejecución hipotecaria?

Aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil regula expresamente la enervación en los desahucios por alquiler, en ejecución hipotecaria hablamos de una enervación material:  el pago íntegro de la deuda antes de la subasta.

¿Hasta cuándo puede el deudor pagar?

El deudor puede detener la ejecución hipotecaria si abona:

• Capital vencido

• Intereses

• Costas judiciales

⏱ Hasta el momento inmediatamente anterior a la subasta del inmueble.

¿Cuándo es viable en la práctica?

• Obtención de financiación externa

• Venta privada del inmueble

• Apoyo familiar

• Negociación estratégica con el acreedor

 Error frecuente: esperar a la subasta pensando que “ya no hay nada que hacer”.

Oposición del deudor en la ejecución hipotecaria

El deudor puede formular oposición a la ejecución únicamente por causas tasadas (art. 695 LEC), entre ellas:

• Existencia de cláusulas abusivas

• Error en la determinación de la deuda

• Falta de legitimación del ejecutante

• Vencimiento anticipado nulo

 Los juzgados deben examinar de oficio las cláusulas abusivas, incluso aunque el deudor no las alegue.

Subasta del inmueble hipotecado: qué ocurre realmente

Si no hay pago ni oposición eficaz, el inmueble se saca a subasta judicial.

• Puede adjudicarse a un tercero

• O al propio banco por un porcentaje del valor de tasación

Pero la subasta no siempre marca el final del problema, especialmente cuando entra en juego la venta del crédito hipotecario.

La ejecución hipotecaria no es automática ni inevitable

La ejecución hipotecaria no es un trámite mecánico. Es un procedimiento técnico donde:

• El momento procesal es determinante

• La estrategia legal es clave

• Una actuación tardía puede generar deuda residual durante años

 Un análisis profesional temprano puede:

• Frenar la subasta

• Reducir la deuda

• O cerrar el conflicto en condiciones asumibles

  
  

  ¿Estás en ejecución hipotecaria o a punto de estarlo?

  Cada caso requiere una estrategia distinta según:

  • La fase del procedimiento

  • El tipo de acreedor

  • La posible venta del crédito

  Un asesoramiento especializado marca la diferencia.

  
  "Contacta con Creditaria Estudio Legal y estudiaremos como podemos ayudarte ante un procedimiento judicial como es la Ejecución Hipotecaria".
  
  Fdo.-
  D. Gonzalo Bellon de Aguilar
  Director de Creditaria Estudio Legal