Las recientes subidas de tipos de interés a este y al otro lado del Atlántico han traído consigo una tormenta en los mercados hipotecarios e inmobiliarios, una suerte de carrera por salvarse del ahogamiento financiero de las familias en una coyuntura tan cambiante como aterradora para gran parte de los propietarios. Al final, esa carrera se traduce en buscar esa” piedra filosofal comprendida en el punto de inflexión entre las hipotecas a tipo fijo o variable que pueda asegurar un menor cargo de intereses ante la actual situación y, finalmente, la seguridad de poder hacer cargo a las deudas contraídas.
Cuál es la diferencia entre las hipotecas a tipo fijo y variable
Las hipotecas a tipo fijo son adecuadas para clientes que quieran estabilidad en sus cuotas mensuales, ya que su tipo de interés es constante durante todo el plazo, no viéndose afectado por índices externos.
Las hipotecas de interés variable suelen ser adecuadas para clientes que buscan hacer frente a sus deudas en un plazo más corto, aunque acarreando un mayor riesgo por su dependencia al índice de referencia (el Euribor, en este caso), en donde si éste aumenta, el tipo de interés a pagar sube encareciendo la mensualidad a pagar.
Qué tipo de hipoteca prefieren los españoles
Según datos del Instituto de Nacional de Estadística (INE), de agosto de 2022, el 28,1% de las hipotecas contratadas para adquirir una vivienda fueron a interés variable mientras que el 71,9% restante optaron por hipotecas a tipo fijo.
El porqué de esta estadística parece bastante obvio, puesto que en verano las hipotecas a tipo fijo resultaban más atractivas para los compradores ante la incertidumbre de los mercados, especialmente sobre las subidas de los intereses por parte del Banco Central Europeo y la posibilidad de nuevas actualizaciones al alza en el futuro cercano.
Cómo influye el Euribor en las hipotecas
El Euribor es un índice de referencia que determina el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero a corto plazo, en resumidas cuentas, es el ”precio del dinero” dentro de la zona Euro. Cuando el Euribor es bajo (como el -0,477% de hace un año), endeudarse es muy barato, y cuando éste sube (como en el caso actual, donde el Euribor de situación en el 2,778%), el precio del dinero sube y con él, el del endeudamiento.
En las hipotecas, el valor del Euribor determina las condiciones iniciales de la hipoteca, así como la cuantía de la mensualidad que se irá pagando en función de los cambios en su valor.
Los intereses en la cuota de una hipoteca están compuestos por dos componentes:
- El índice de referencia es el tipo de interés aplicable
- El diferencial es la parte fija negociada con el banco que se suma al índice de referencia determinando la cuantía de cada cuota (el famoso “Euribor + 1%”).
La hipoteca tipo en España es de 150.000€ a 25 años con un diferencial del 1% sobre el Euribor. En este caso, las recientes subidas suponen pasar de una cuota mensual de 533€ a una de 761€, o unos 2.736€ más al año. En el caso de que el importe sea de 180.000€, el incremento ascenderá a unos 3.300€ anuales y a unos 4.700€ en el caso de hipotecas por valor de 300.000.
Actualmente, ante las últimas subidas y la expectativa de futuras subidas (el departamento de análisis de Bankinter prevé que el Euribor ronde el 2,8% en diciembre de 2022 y el 3% en 2023), se podría decir que nos encontramos en el Rubicón a partir del cuál las hipotecas a tipo fijo dejarán de resultar más atractivas frente al variable. De hecho, ya hay ofertas que superan el 5% TAE y únicamente queda una hipoteca fija por debajo del Euribor, de Ibercaja, al 2,52% TAE.
Estas ofertas, además, no son vinculantes hasta la firma final de la oferta por parte del banco y el comprador, una vez se ha tasado la vivienda en los últimos pasos del proceso, por lo que desde que éste se inicia hasta que finalmente se firma, el tipo de interés que se aplicará podría aumentar.
Refinanciación de la deuda y dación en pago
Para muchas personas con hipotecas a tipo variable firmadas en época de bajos tipos de interés, esta puede ser la última oportunidad de renegociar el diferencial o intentar cambiar a una hipoteca de tipo fijo que les proteja de futuras subidas del Euribor. Sin embargo, en algunos casos en que esto no haya sido posible y el valor de la vivienda no llegue a sufragar el 100% de la deuda (como en los casos de las viviendas compradas durante el ”boom inmobiliario” de 2008). Para estos últimos, la Dación en Pago puede ser una opción a tener en cuenta para garantizar la viabilidad de las finanzas familiares en el caso de tener problemas para hacer frente a las subidas recientes de los costes de vida, la cuota mensual de la hipoteca y la dificultad para el ahorro que acarrea la actual coyuntura.