¿Qué es la Dación en Pago?

La dación en pago se ha convertido en un mecanismo crucial para familias españolas en situación de vulnerabilidad económica. Permite liquidar deudas entregando un inmueble (generalmente la vivienda habitual) a cambio de la extinción de la deuda hipotecaria. Pero atención: su tratamiento fiscal es complejo y ha cambiado. Te explicamos las claves actualizadas.

Es un acuerdo entre deudor y acreedor (normalmente bancos) donde:

1.El deudor entrega su vivienda habitual.

2.El banco extingue la deuda pendiente.

3.Requisito legal: Demostrar insolvencia (Art. 1.700 Código Civil).

No es un derecho automático: 8 de cada 10 solicitudes son rechazadas sin asesoría profesional.

Implicaciones Fiscales Actualizadas (2024)

1. Plusvalía Municipal (IMIVTNU)

• ¿Quién paga? El propietario/deudor.

• Novedad clave: Tras la reforma de 2022, solo se paga si hubo aumento real del valor del suelo.

• Cómo impugnar:

  • Presentar tasación independiente que acredite que no hubo ganancia.

  • Plazo: 1 mes desde la liquidación municipal.

  • Ejemplo práctico:

    "Si compraste en 2010 por 200.000€ y entregas en 2024 por 180.000€, no pagas plusvalía"

    2. IRPF: Ganancias Patrimoniales

    • Normativa aplicable: Art. 33.3.e) Ley IRPF + Agencia Tributaria Resolución (2014).

      Exención SI:

      • Vivienda era habitual.

        Deudor en situación de vulnerabilidad (límite 2024):

        Tamaño Familia	Límite Renta Anual
        1 miembro	< 18.000€
        2 miembros	< 21.600€
        3 miembros	< 23.400€
        4 miembros	< 25.200€

        • Documentación clave:

          • 
            

            Declaración responsable de insolvencia.

            Certificado bancario de deuda pendiente.

            3. ¡Error Común! El ITP NO aplica

            • Base legal: Art. 45.1.b) Ley 29/1987:

              "Están exentas del ITP las transmisiones en ejecución de garantías hipotecarias"

            • Solo se paga:

              • AJD (Actos Jurídicos Documentados): Máximo 0.5% sobre la deuda extinguida (si hay escritura notarial).

                Consejos Legales Imprescindibles

                Antes de aceptar una dación en pago:

                1. Exija al banco:

                   • Certificado de deuda pendiente.

                   • Compromiso por escrito de no reclamar deuda futura.

                2. Solicite al ayuntamiento:

                   • Certificado de valor catastral (para impugnar plusvalía).

                3. Documente su vulnerabilidad:

                   • Nóminas, contratos laborales, gastos médicos.

                • •  

                    ¿Es una solución viable?

                    Sí, pero con condiciones:

                    • Beneficios: Liquida deudas y evita un desahucio.

                    • Riesgos fiscales: Plusvalía municipal y ganancia patrimonial en IRPF si no se cumplen requisitos.

                    • Clave: La exención del ITP aplica siempre, ¡no deje que le cobren lo indebido!

                    "En Creditaria hemos gestionado 120+ daciones en 2023: 92% lograron exención fiscal total. La diferencia está en la estrategia legal"