En los casos de impago de un préstamo hipotecario por parte de la parte prestataria y que el banco tenga que iniciar ejecuciones hipotecarias, tiene dos opciones para reclamar la deuda pendiente: iniciar una acción personal frente a los bienes del deudor o bien iniciar la acción hipotecaria especialísima para hacer valer la garantía del préstamo.
En este sentido, lo lógico es que, al haber hipotecado un inmueble como garantía, el banco deba iniciar la acción hipotecaria y no la personal. Pero la realidad es que el banco, en muchas ocasiones, hace abuso de derecho atacando la nómina, cuentas corrientes y otros bienes del deudor.
Esto es debido a que la normativa española está regulada claramente en beneficio de las entidades financieras, siendo necesaria una regulación para proteger el patrimonio del deudor, que ya se ve suficientemente perjudicado al verse privado de su inmueble, que constituye su vivienda habitual en muchos casos.
Opciones para las ejecuciones hipotecarias, la acción personal vs la acción hipotecaria
Por un lado, la acción personal puede iniciarse a través de:
- La reclamación de cuotas pendientes
- La resolución del préstamo y el inicio de una ejecución dineraria.
Así, la entidad financiera consigue saldar la deuda y, en el primer caso, el préstamo continúa vigente. Pero, en ningún caso se tiene en cuenta el interés del consumidor que podría lograr una mejor defensa a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria en lugar de ver atacados sus bienes personales.
En este sentido, es más beneficioso para el consumidor que se inicie una acción hipotecaria especialísima y no la personal.
A través de la acción hipotecaria es posible que el valor de subasta del inmueble sea mayor que la responsabilidad hipotecaria, en cuyo caso la deuda quedaría cancelada.
Para ello, hay que tener en cuenta el porcentaje aplicable si es vivienda habitual (70%) o bien segunda residencia (50%). Además, casi con toda probabilidad, los intereses de demora sean abusivos, por lo que podrían declararse nulos y no contar en el cálculo de la responsabilidad hipotecaria. En este contexto, es importante contar con el asesoramiento de un experto, para conseguir disminuir la deuda considerablemente y lograr la liberación del deudor.
En determinados casos, es posible que, después de la venta del inmueble en subasta, quede una deuda remanente. Sin embargo, es muy probable lograr la liberación del ejecutado a través de una negociación con el banco, ofreciendo la posesión del inmueble a cambio de la cancelación de la deuda.
Es importante tener en cuenta que en todas las escrituras de préstamo hipotecario suelen incluirse cláusulas abusivas que pueden tenerse en cuenta en la oposición a la ejecución. Esta protección viene regulada por una Directiva europea que se aplica para corregir las deficiencias de la normativa española.
Otros casos de abuso de derecho en las ejecuciones hipotecarias
En los procedimientos de ejecuciones hipotecarias, son numerosas las ocasiones en las que el banco se adjudica el bien inmueble a un precio inferior al del valor de mercado y, aún así, solicita la diferencia existente mediante la ejecución frente al deudor.
En este sentido, en virtud de la sentencia del Tribunal Supremo del 13 de enero de 2015, el Alto tribunal matizó su criterio sobre la doctrina del enriquecimiento injusto, protegiendo a los deudores en los casos en que, habiendo sido adjudicado el inmueble al acreedor, éste lleve a cabo la venta del mismo por un precio mayor al de la adquisición generando una plusvalía significativa.
Así, no sería posible exigir al ejecutado la diferencia existente entre el valor de adjudicación del inmueble en la subasta y los importes debidos, puesto que sería un enriquecimiento injusto por parte del banco.
En conclusión, es necesario regular ciertas situaciones generadas en las ejecuciones hipotecarias para proteger al consumidor y evitar los casos de abuso de derecho por parte de los bancos.
Desde Creditaria Estudio Legal, luchamos por defender estas situaciones y conocemos el procedimiento para velar por el interés de los deudores, ¡no permitas más abusos de los bancos, contacta con nosotros!