Pedir una hipoteca es una de las decisiones más importantes que tomaremos a lo largo de nuestra vida. Así que no poder pagarla suele ser una de nuestras mayores preocupaciones. Por eso surgió la Ley Hipotecaria de 2019, que pretende acabar con la falta de transparencia de las entidades bancarias para brindar mayor protección al consumidor.
El 16 de junio de 2019 se publicó en el BOE y entró en vigor la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario más conocida como Ley 5/2019 LCCI. En el siguiente artículo mostramos las novedades que se han incluido en esta materia:
Un doble objetivo: mayor protección y seguridad
En primer lugar, el objetivo es ofrecer mayor protección al consumidor, la ley regula la fase precontractual para que el banco ofrezca toda la información que necesita para tomar una decisión con todas las garantías. Además, se refuerza el asesoramiento que debe dar el notario.
A su vez, la ley hipotecaria también ofrece mayor seguridad para las entidades financieras, ya que es más exigente al analizar la solvencia del cliente. Esto ha provocado que los bancos sean más prudentes a la hora de conceder financiación.
Otro de los puntos interesantes de la nueva ley hipotecaria es la distribución de los gastos asociados a la firma del contrato, que son los que se pagan por la escrituración e inscripción de la hipoteca.
Igualmente, se han regulado los conocidos como «productos vinculados», esto significa que el banco puede ofrecer bonificaciones por la contratación de determinados productos como seguros de vida y hogar, pero no obligar a su contratación.
A continuación, explicamos con más detalle los cambios que afectan directamente al pago de la hipoteca:
Comisión por cambio de hipoteca
Para evitar que las personas que no puedan afrontar el pago de la hipoteca con una subida del Euríbor, dejen de pagar su hipoteca e incurran en impago, la ley hipotecaria abarata el cambio de hipoteca variable a fija.
La comisión máxima que te puede cobrar la entidad bancaria es del 0,15% sobre el importe pendiente en los 3 primeros años de la hipoteca. A partir del cuarto año no te pueden cobrar comisión.
Por otro lado, si decides cambiar tu hipoteca de banco mediante una subrogación de hipoteca, tu banco no puede negarse a que traslades la hipoteca, aunque presente una contraoferta.
Mayor plazo para la ejecución hipotecaria
Con esta ley se han ampliado los meses de impago de la hipoteca para que el banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
- En la primera mitad del préstamo solo se puede ejecutar cuando se han cumplido 12 meses de impago o superado el 3% de la deuda.
- En la segunda parte del préstamo, se amplía el plazo a 15 meses o al 7% de la deuda.
Además, el interés de demora que el banco te cobrará por retrasarte en tus pagos no podrá superar los 3 puntos por encima del interés de tu hipoteca.
Adiós a las cláusulas suelo
Otro de los aspectos positivos es que se prohíbe terminantemente las antiguas cláusulas suelo al establecer que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”. Desde mayo de 2013 el Tribunal Supremo las declaró nulas por abusivas.
Retroactividad de la ley
La gran mayoría de los artículos de la LCCI no tienen carácter retroactivo. Si contrataste tu préstamo hipotecario antes del 16 de junio de 2019, no se te aplicarán. Aunque si hay varios puntos muy interesantes que sí tienen carácter retroactivo cómo, por ejemplo:
- El precio máximo de la comisión por cambiar la hipoteca de variable a tipo fijo.
- La posibilidad de cambiar la hipoteca de banco sin perjuicio para el cliente
- El límite mínimo de impagos para que el banco reclame judicialmente.
Ayudas para 2023
El 1 de enero de 2023 entraron en vigor una serie de medidas que el Gobierno aprobó para aliviar la carga de las hipotecas variables con el alza del Euríbor, sobre todo en familias en riesgo de vulnerabilidad.
- Familias con rentas inferiores a los 25.200 euros al año que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca y que hayan visto como la cuota de su préstamo ha subido más del 50%. Estos hogares pueden acogerse a:
- Un periodo de carencia de capital de hasta 5 años.
- Posibilidad de solicitar la dación en pago ampliada a 2 años.
- Posibilidad de pedir una segunda reestructuración de la deuda.
- Familias con rentas inferiores a los 25.200 euros que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca y cuya cuota no haya subido más del 50%. Estos hogares pueden acogerse a:
- Un periodo de carencia de capital de hasta 2 años.
- Ampliación del plazo de hasta 7 años
- Familias con rentas inferiores a 29.400 euros y un incremento en la cuota de al menos el 30%. Los bancos podrán ofrecer:
- Extensión del plazo de amortización de hasta 7 años
- Posibilidad de congelación de la cuota durante 12 meses
Para todos los casos, el Gobierno cancela las comisiones por pasar de una hipoteca variable a una fija y por amortización anticipada de las hipotecas variables durante todo el año 2023.
Resumen
Estas son las claves principales de la nueva ley hipotecaria, incluidas las novedades para 2023. Desde el equipo de Creditaria podemos asesorarte desde el comienzo de tu relación con el banco, pues siempre en bueno que este detrás de la firma de un contrato tan importante como es un préstamo hipotecario, un profesional que te asesore.
Si por el contrario ya tienes el problema con el Banco, somos expertos en soluciones hipotecarias, cómo la Ley de Segunda Oportunidad o la dación en pago.
Podemos asesorarte ante posibles problemas de impago con soluciones a tu medida. ¡Consúltanos sin compromiso!
“La casa de un hombre es su castillo”. Edward Coke.