Son muchas las razones por las que una persona puede caer en insolvencia y dejar de pagar sus deudas. En el caso de las hipotecas, cuando esto sucede, se procede a realizar una ejecución hipotecaria judicial con el fin de recuperar lo prestado. Sin embargo, la ejecución notarial puede ser una alternativa para que puedas negociar los términos y liquidar tu deuda.
La ejecución hipotecaria es un procedimiento en el que el acreedor del crédito hipotecario procede a cobrar la deuda a través de las garantías pactadas previamente en el contrato.
Proceso de la ejecución hipotecaria judicial
Es importante señalar que las entidades financieras no pueden realizar una ejecución en cuanto dejas de pagar las cuotas. Los contratos hipotecarios tienen una cláusula de vencimiento que especifica que las cuotas vencidas deben ser de al menos el 3% del valor del crédito o contar con 12 cuotas vencidas durante la primera mitad del plazo.
Si el impago se da durante la segunda mitad del préstamo, la cuota de imago es mayor, al menos del 7% del total del préstamo o en su caso 15 pagos vencidos.
Para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, el banco debe informar al deudor un mes antes de realizar la demanda que ha alcanzado el nivel de mora permitido, lo habitual es que recibas un burofax del banco informando del impago.
Tras dicha reclamación, si sigues sin ponerte al día de los pagos de la hipoteca, procederá a ejecutar la demanda por la garantía. El acreedor puede presentar una demanda en contra del deudor ante los Juzgados de Primera Instancia donde se encuentre el bien inmueble hipotecado.
Cuando el banco inicie el proceso de demanda, un juzgado notificará al deudor y este podrá contestar. A continuación, se presentan las opciones disponibles, otorgándote tres posibilidades:
- Abonar el saldo pendiente de tu deuda, junto con el importe restante de tu préstamo hipotecario, así como los gastos legales y los intereses acumulados como resultado del procedimiento judicial.
- Presentar oposición a la ejecución hipotecaria en un plazo no superior a diez días. Se establece que, a menos que exista un defecto formal, los fundamentos para oponerse a las ejecuciones hipotecarias están regulados según lo dispuesto en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
- En caso de no optar por ninguna de las acciones anteriores, el proceso de ejecución continuará con el propósito de subastar el bien hipotecado.
Tras recibir del Registro de la Propiedad el informe sobre las cargas, se establecerá una fecha y hora para llevar a cabo la subasta. Esta información se debe publicar en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento correspondiente.
Subasta de la vivienda y desahucio
En la fecha y hora señalas se realizará la subasta, si alguien ofrece dinero por la vivienda, la cantidad ofertada debe ser igual o mayor al 70% del valor de lanzamiento. Si es más bajo el banco podrá adjudicarse la propiedad por el 70% o por la cantidad que se deba cuando esta sea superior al 60% de la tasación.
Una vez que proceso de cambio de propietario se complete este puede reclamar la propiedad, si el deudor se encuentra ocupándola, una comitiva judicial irá al domicilio y te obligará a abandonarlo.
Pros y contras de la ejecución hipotecaria judicial
La principal desventaja de este procedimiento es que el banco puede reclamar además del adeudo, un interés por penalización y los gastos del proceso judicial lo que aumentará considerablemente el importe. Otro factor a tener en cuenta es que, si la subasta no cubre el total de los costes, además de perder tu vivienda continuarás debiendo al banco.
El lado positivo es que tienes hasta la fecha de la subasta para liquidar la deuda más los gastos generados y recuperar tu vivienda como si nada hubiera pasado.
Ejecución hipotecaria notarial
El acreedor puede acceder como extrajudicial para enajenar la vivienda hipotecada y poder saldar la deuda pendiente, con la particularidad de que este proceso no se realiza ante un juzgado sino ante un notario.
Proceso de ejecución hipotecaria notarial
Para acceder a este tipo de ejecución se debe haber negociado con el banco previamente y haber sido pactada de forma expresa en la escritura pública del préstamo hipotecario.
Otro requisito es que el valor del inmueble se encuentre determinado en la escritura, además en la escritura pública debe constatar el domicilio del deudor para requerimientos y notificación, así como determinar la persona que podrá otorgar la escritura de venta en representación del dueño (deudor).
Para iniciar el proceso el acreedor debe hacer el requerimiento al notario y brindar todos los documentos necesarios. El notario solicitará al Registro de Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien.
El deudor recibirá un requerimiento de pago y después se notificará la subasta si no se realizan los pagos por parte del deudor se fijará la fecha para la subasta.
La subasta en este tipo de ejecución se realiza de manera electrónica en el portal de subastas que proporcione la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. El tipo de subasta y condiciones son los establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Tras la celebración de la subasta, si la misma resulta desierta el acreedor se puede adjudicar la vivienda mediante una escritura de compraventa y adjudicación en procedimiento de subasta extrajudicial con cancelación de cargas por confusión de derechos. Para ello, será necesario que se pacte una cláusula en la que se apodere al acreedor para sustituir al vendedor ejecutado en el otorgamiento de dicha escritura.
Pros y Contras de la ejecución notarial
La principal ventaja es que el plazo de la ejecución notarial es menor en comparación con la judicial. Sin embargo, si el notario aprecia que el ejecutado se opone a la ejecución notarial el notario elevará un acta con dicha circunstancia y da por finalizada la ejecución notarial requiriendo al acreedor para que presente demanda de ejecución hipotecaria.
Dación en Pago extrajudicial como alternativa
Una excelente alternativa a las ejecuciones hipotecarias es la Dación en Pago extrajudicial, ya que te permite negociar con el banco para que este acepte la vivienda como forma de pago sin tener que abrir un proceso.
Sin embargo, para realizar una negociación exitosa es necesario que un abogado experto en el tema te asesore. En Creditaria Estudio Legal además de negociar con el banco podemos vender la vivienda en cuestión para que con el dinero recaudado se salde la deuda, esto en caso de que la entidad financiera no le interese la propiedad.
Conoce más sobre este proceso en nuestro blog sobre la Dación en Pago en España, si necesitas una asesoría personalizada no dudes en dejarnos un comentario para que uno de nuestros expertos te contacte lo antes posible.
“Imaginar es elegir”. Jean Giono.