En el mes de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó una Sentencia declarando como abusivas, entre otras, la cláusula de imposición de gastos y tributos a cargo de la parte prestataria en lo que se refiere a los gastos de constitución de hipoteca.
En este sentido, el Alto Tribunal consideró que el Banco debía asumir el pago de ciertos gastos puesto que la normativa hace referencia a que la parte que debe sufragarlos es la que resulta interesada en la operación.
Así, el Tribunal Supremo consideró que “el interesado principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin lugar a dudas, el banco, pues gracias a ello obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
De la misma manera consideró que el banco no queda exento de pagar los tributos, al menos el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Qué gastos de constitución de hipoteca puedo reclamar?
Los gastos que se pueden reclamar son los correspondientes a la constitución del préstamo hipotecario o subrogación de préstamo hipotecario, por los siguientes conceptos:
- La gestoría, siempre y cuando la impusiera el banco.
- Los aranceles de Notario
- Los aranceles del Registro de la Propiedad
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos de constitución de hipoteca?
En primer lugar, para la constitución de un préstamo hipotecario interviene la gestoría, normalmente impuesta por el Banco. Será la que tramitará las operaciones necesarias ante el resto de Organismos. Así, para reclamar este gasto necesitamos la factura de la gestoría que tramitó la hipoteca en la que aparecerán desglosados todos los gastos, entre los cuales tendremos los honorarios pagados a la gestoría por su tramitación.
En principio, la factura de la gestoría es la más completa, puesto que en ella vienen desglosados el resto de gastos y, por tanto, con ella ya podremos acreditar la totalidad de las cuantías que vamos a reclamar.
Pero, además, es conveniente disponer de las facturas de los aranceles de Notario y Registro. Dichos gastos son consecuencia de la formalización en escritura pública ante Notario (copias, testimonios, etc.) e inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Resulta obvio que, tal y como fundamenta el Alto Tribunal, el interesado y beneficiario de la operación ante el Notario y el Registro es la propia entidad financiera y, en consecuencia, no debió imponer los aranceles de estos profesionales a la parte prestataria.
Asimismo, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) debe ser abonado por el banco por ser el interesado en la hipoteca. Para ello, es necesario disponer del modelo 601 presentado en la Oficina liquidadora de Hacienda.
Hay ocasiones en que ya no disponemos de las facturas que en su día nos tuvo que entregar el Banco. En este caso, lo recomendable es acudir a la gestoría que suele guardar duplicado de todas las facturas, las cuales nos facilitará mostrando la copia de nuestra Escritura o D.N.I. del titular.
En su defecto, tendremos que solicitarlas en cada Organismo, acudiendo de forma individualizada al Notario (que podremos identificar en la primera hoja de la Escritura), al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca hipotecada y a la Oficina liquidadora del impuesto de la Comunidad Autónoma donde se firmó el préstamo.
Además de las correspondientes facturas de los gastos abonados, resulta imprescindible para presentar la reclamación disponer de la escritura de préstamo hipotecario o, en su caso, la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria. Si no disponemos de ella, podremos solicitar una copia al Banco o al Notario.
¿Hay un plazo de prescripción para reclamar los gastos de constitución de hipoteca?
Por último, es importante tener claro que estamos ante una nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva por lo que, en principio y al menos para la acción principal que puede reclamarse, no existe plazo alguno de prescripción, por lo que podremos reclamar los gastos a los que nos hemos referido, independientemente de la fecha del contrato.
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