Comprar una vivienda es motivo de alegría, la misma que debería perdurar por muchos años, no obstante, en ocasiones los contratos de hipotecas contienen las llamadas “cláusulas abusivas”. Descubre de que se trata y como evitarlas en esta edición del blog.
Adquirir un piso o casa con una hipoteca es toda una odisea que requiere pensar con la cabeza fría y prestar mucha atención al contrato que vas a firmar. Es importante conocer todos los detalles, cláusulas, sanciones y la letra pequeña del contrato para evitar sorpresas en el futuro.
¿Qué son las cláusulas abusivas?
Las denominadas cláusulas abusivas son aquellas cláusulas que el banco incluyo sin explicarte tanto su existencia como sus consecuencias y te provoca un perjuicio.
Es decir, cuando la cláusula te coloca en una situación de vulnerabilidad, genera un gasto adicional, vulnera tus derechos, etc.
Según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios este tipo de cláusulas son: “aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
La citada Ley también menciona que, si una cláusula no ha sido negociada individualmente, es abusiva si se impide que el cliente conozca su existencia y su contenido. En otras palabras, para que una cláusula sea válida debe ser redactada de manera concreta, clara y sencilla, con un tamaño de letra adecuado y fácil de leer.
Tipos de cláusulas abusivas
Durante los últimos años, tanto los tribunales españoles como los europeos han evaluado múltiples cláusulas abusivas de los contratos de hipotecas, a continuación, te presentamos algunas.
-
Cláusulas suelo
Esta es la cláusula más recurrente dentro de las hipotecas y establece el interés mínimo que puede tener una hipoteca variable si el euríbor baja. El problema es que muchos bancos incluyeron esta cláusula sin comunicárselo a sus clientes, esta práctica fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo.
Imagina que firmas una hipoteca con un interés variable ligado al Euríbor, más un 1%. Sin embargo, el contrato incluye una cláusula suelo que establece un interés mínimo del 3%. Si el Euríbor baja al 0.5%, el interés que deberías pagar sería 1.5% (Euríbor + 1%), pero debido a la cláusula suelo, seguirías pagando un 3%, lo que te impide beneficiarte de la bajada del Euríbor.
-
Hipotecas multidivisa
Son aquellas hipotecas concedidas cuya divisa no es el euro. Estos préstamos se conceden en una moneda extranjera cuyo importe pendiente puede dispararse si el valor de la divisa sube respecto al euro. Se considera abusiva cuando el banco no le explica al cliente su funcionamiento ni el gran riesgo que corren.
-
Vencimiento anticipado
Las cláusulas de vencimiento anticipado son aquellas que cuando no se pagan varias cuotas y permite que el banco de por finalizado el contrato y comience el proceso de embargo. En la crisis financiera del 2008 esta cláusula podía activarse cuando se dejaba de pagar una cuota, la justicia española calificó de ilegal esta acción, ya que generaba un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes.
Supón que te retrasas en el pago de una cuota mensual de tu hipoteca por un par de días. Si tu contrato incluye una cláusula de vencimiento anticipado, el banco podría declarar vencido todo el préstamo y exigir que pagues el total pendiente de inmediato, incluso si es la primera vez que te retrasas y el retraso ha sido mínimo.
-
Gastos de la hipoteca
Los bancos que exigen que los clientes se hagan cargo de todos los gastos derivados de la hipoteca como notariales, registro, tasación, impuestos, entre otros. Esto implicaba una repartición de gastos desigual, pero desde el 2019 se estableció que el banco debe hacerse cargo de los gastos a excepción de la tasación.
Piensa que al firmar la hipoteca, el contrato te obliga a pagar todos los gastos asociados, incluyendo los de notaría, registro, tasación y gestoría. Estos gastos pueden sumar varios miles de euros. En muchas ocasiones, algunos de estos gastos deberían ser asumidos por el banco o compartidos, pero debido a la cláusula, tú te ves obligado a pagar todos.
-
Intereses Moratorios
Imagina que el interés ordinario de tu hipoteca es del 2%, pero el contrato establece que, en caso de impago, los intereses de demora serán del 10%. Si un mes no puedes pagar la cuota, los intereses de demora se dispararán a una tasa cinco veces mayor que el interés ordinario, lo que te generará una deuda considerablemente mayor.
Evita estas cláusulas abusivas en tu hipoteca
Para evitar ser víctima de este tipo de cláusulas y llevarte sorpresas desagradables en un futuro lo mejor es no quedarte con el primer banco que te ofrece una hipoteca o tu banco de toda la vida. Busca alternativas, pregunta todo lo que puedas y sobre todo realiza análisis de los distintos bancos.
Otro punto importante es presentar atención a las tasas de interés, así como a las diversas penalizaciones que pueden existir. Si no tienes mucho tiempo libre o si desconoces sobre el mundo de las hipotecas, te sugerimos buscar el apoyo de un bróker hipotecario.
Los brókers son expertos en hipotecas, conocen todos los detalles de estas, multas, penalizaciones, tipos de cláusulas, requisitos, etc. Con su ayuda no solo te aseguras de conocer todos los pormenores de la hipoteca, sino también de obtener la que más te conviene e incluso con mejores condiciones.
Creditaria Estudio Legal es una inversión inteligente que te proporciona acceso a expertos en financiamiento, te protege contra cláusulas abusivas, y te asegura obtener las mejores condiciones hipotecarias posibles. Nuestra experiencia y conocimiento te guiarán a través de un proceso complejo, asegurando que firmes una hipoteca adaptada a tus necesidades y libre de sorpresas desagradables.
"Creditaria Estudio Legal: Tu Hipoteca, Nuestra Experiencia"