El Real Decreto 15/2020 de 20 de abril, es el instrumento jurídico que redactó el Gobierno para tratar de ayudar a los arrendadores y arrendatarios en el pago de las rentas, bajo determinadas condiciones, dentro del marco de la crisis sanitaria que ha supuesto el cierre obligatorio de multitud de negocios con las desastrosas consecuencias económicas que esto ha conllevado.En primer lugar, hemos de decir que este Real Decreto llega tarde. Los comercios tuvieron que cerrar obligatoriamente con la promulgación del Estado de Alarma del 14 de marzo y este Decreto se pone en marcha más de un mes después. Llega tarde porque las empresas ya han tenido que pagar el IVA del primer trimestre, se han producido los primeros impagos de renta, se han generado los intereses de demora correspondientes y en otros casos, se han realizado acuerdos entre partes antes de conocer el alcance de este Real Decreto. Entendemos que este asunto es uno de los primeros que debieron ser abordados por el Gobierno, puesto que la crisis ha supuesto la paralización total de la actividad económica.En segundo lugar, parece extraño que su texto definitivo se haya apartado de los borradores iniciales que se dieron a conocer. Borradores que contenían carencias y ayudas a los arrendadores. Éstas han desaparecido del texto definitivo.En tercer lugar, su contenido es limitado y escaso. No habla de todo tipo de contratos; no define con amplitud la figura de gran tenedor de inmuebles, etc…. Y además sólo incluye a los grandes tenedores que son los obligados a conceder moratorias por imperativo del RD. ¿Pero, y el resto de arrendadores que son el 95%?En fin, así las cosas, el Gobierno en la mayor parte de los casos, ha dejado que los particulares o pequeños arrendadores y arrendatarios se arreglen entre ellos a través de un Acuerdo. Los arrendatarios en base a la Cláusula Rebus, y los arrendadores entendiendo que es mejor el acuerdo, a un posible litigio, y a la imposibilidad evidente en el medio plazo de realquilar el inmueble.CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUSRegulada en la mayor parte de ordenamientos jurídicos continentales, en España lamentablemente no lo está. Las últimas Sentencias del TS referentes a esta importante cláusula son las de junio y octubre de 2014 y la muy
desafortunada de 6 de marzo de 2020.El rigorismo de nuestro Derecho, ha llevado hasta el extremo el concepto del PACTA SUNT SERVANDA (las obligaciones están para cumplirse), dejando atrás la regulación expresa de la Rebus cuando es absolutamente necesaria la flexibilidad en la modificación de los contratos ante situaciones de crisis extrema como la actual o como la crisis de 2008. Podemos decir incluso, que la aplicación de la moderna Rebus, entendida correctamente, tiene como espíritu la conservación de los contratos y no su extinción, por lo que a donde se dirige es, por tanto, a la renegociación de los contratos en circunstancias de extrema excepcionalidad. Precisamente, para la conservación de los contratos y la continuidad de los negocios y, por tanto, para la conservación de los puestos de trabajo, una moderna regulación formal de la Rebus ayudaría mucho, sin lugar a dudas.La cláusula Rebus es una cláusula de FLEXIBILIDAD, por la cuál ante situaciones totalmente imprevisibles y absolutamente extraordinarias se habilita la modificación de las condiciones de un contrato. Un parte es flexible con la otra, en el entendido que han acaecido unas circunstancias imposibles de prever y planear que no permiten el cumplimiento del contrato en las condiciones que fue concebido. Son situaciones imprevisibles que vienen desde el exterior, no de la acción o la inacción o del entorno de una de las partes contratantes.El TS limita por ahora la aplicación de la Rebus a contratos de larga duración y de tracto sucesivo, sin explicar bien ninguno de los supuestos. Desde mi punto de vista, es absurdo limitar la aplicación de la Rebus a este tipo de contratos y no por ejemplo ampliarlo a los contratos de tracto único con prestaciones diferidas, o incluso, a los precontratos. El tipo de contrato no es el problema, sino el cambio excepcional e imprevisible de las circunstancias, y eso afecta, como es lógico, a todo tipo de relaciones contractuales.En el entorno de la crisis provocada por el Covid 19, debemos entender que, en lo referente al arrendamiento de local de negocio, la cláusula Rebus atiende al interés de las dos partes. Es evidente que la máxima de ambos es buscar el ACUERDO. Dejar en manos de los jueces estos conflictos es deseable evitarlo por todos los medios, por la sabida lentitud de la Justicia (máxime en los tiempos de colapso que se avecinan) así como a la imprevisibilidad del fallo final. Si algo sabemos los Letrados es que, de cara a un Juicio, no estamos en buenas manos.Por tanto, prioridad al Acuerdo, por todos los medios posibles. Un Acuerdo que puede consistir en:
- inicialmente, en la búsqueda de una moratoria o suspensión del pago de la renta durante todo el período que dure el Estado de Alarma o inclusive, hasta el 31 de agosto;
- después, a partir de septiembre, una nueva cuota adaptada a lo que consideremos que podemos pagar hasta el 31 de diciembre;
- finalmente, a finales de diciembre, renegociar una nueva renta para todo el período de 2021, según cómo estén las circunstancias en ese momento.
En el caso de que el Acuerdo no sea posible y seamos los arrendatarios, loprimero que debemos hacer es estimar la posible moratoria del pago de la renta hasta el final del Estado de Alarma o hasta el máximo que consideremos
plantear, y a partir de ahí, depositar el importe de la renta que estimemos podamos pagar. NO DEJAR DE PAGAR LA RENTA después de la moratoria.Esto es importante, porque la Cláusula Rebus no significa impagar, sino que simplemente, las bases económicas sobre las que se estipuló un precio, han variado y por eso, por un principio de justicia contractual y de justo equilibrio de prestaciones, se pretende reequilibrar el contrato. Así que no es una cláusula de extinción de los contratos, sino una cláusula que buscar flexibilizar las condiciones contractuales. En este caso, el importe de la renta. Debemos así, si no hay posibilidad de Acuerdo, promover a través de nuestro Abogado, un Juicio Declarativo Ordinario contra la parte arrendadora, invocando la Cláusula Rebus y solicitando medidas cautelares consistentes en que el pago de la renta sea de la cantidad que hemos estimado.Para ello, la demanda debe ir muy bien escrita y fundamentada:
- no tenemos que demostrar que estamos ante una situación excepcional puesto que el propio Estado de Alarma avala esta situación y, por tanto, se cumple el primer requisito para la aplicación de la cláusula Rebus;
- el segundo requisito es la cuantificación del impacto económico que ha causado esta circunstancia excepcional, la merma de ingresos, el daño económico.
Yo aquí recomiendo adjuntar un pequeño Dictamen elaborado por un economista que pruebe que efectivamente se ha producido un impacto económico en la rentabilidad del negocio y que eso imposibilita afrontar el pago de la renta tal y como estaba pactada y se propone la que mejor se adapte a las circunstancias.Esperemos, que, de una vez por todas, el legislador haga su bien su trabajo, y además de rápidamente refundir la Ley Concursal (que sin duda alguna es totalmente necesario), estoy seguro que si se animara a regular detalladamente la Cláusula rebus sic stantibus, se podrían salvar muchas pequeñas empresas y por ende, salvar muchos puestos de trabajo, si es que ése es de verdad el objetivo de este Gobierno, que además de gobernar, también legisla.
Gonzalo Bellón de Aguilar Mercado
Socio Director
Creditaria Estudio Legal