Cuando una ejecución hipotecaria ya está en marcha, muchos deudores creen que todo está perdido. Sin embargo, existe una figura jurídica poco conocida pero extremadamente poderosa que puede cambiar por completo el escenario: la compra de crédito litigioso.
En esta segunda parte del artículo analizamos qué ocurre cuando el banco vende tu hipoteca a un tercero, cómo afecta al procedimiento de ejecución y en qué casos el deudor puede extinguir la deuda pagando mucho menos, incluso antes o después de la subasta.
La compra de crédito litigioso se produce cuando un tercero (normalmente un fondo de inversión o entidad especializada en deuda) adquiere un crédito que ya está siendo discutido en un procedimiento judicial.
Clave legal:
Un crédito es litigioso desde el momento en que el deudor contesta la demanda, no antes.
Esta figura está regulada en el artículo 1535 del Código Civil, y concede al deudor un derecho excepcional: puede extinguir la deuda reembolsando al cesionario:
El precio real pagado por el crédito
Las costas judiciales
Los intereses legales desde la compra
Y todo ello en un plazo de solo 9 días desde que el nuevo acreedor reclama el pago.
En la práctica, muchísimas ejecuciones hipotecarias acaban con la venta del crédito a fondos de inversión por un porcentaje muy inferior a su valor nominal.
Ejemplo realista:
Deuda hipotecaria reclamada: 180.000 €
Precio de venta del crédito al fondo: 45.000 €
El deudor puede extinguir toda la deuda pagando esa cantidad, más costas e intereses.
Esto no paraliza automáticamente la ejecución, pero abre una vía legal potentísima para:
Cancelar la deuda
Frenar la pérdida de la vivienda
Negociar desde una posición fuerte
Para que el deudor pueda beneficiarse del régimen de crédito litigioso deben concurrir todos estos requisitos:
Debe existir un procedimiento judicial en curso y que el deudor haya contestado la demanda.
No basta con un requerimiento extrajudicial o con que exista impago.
El banco debe haber vendido el crédito a un tercero, no una simple gestión de recobro.
Aquí es donde muchos fondos intentan ocultar la cesión real, lo que exige análisis procesal y documental experto.
El nuevo acreedor debe reclamar el pago al deudor.
Desde ese momento empieza a correr el plazo de 9 días.
Plazo crítico y preclusivo: si no se actúa, el derecho se pierde.
Si el deudor actúa dentro de plazo y reembolsa las cantidades legalmente exigibles:
✔️ La deuda queda totalmente extinguida
✔️ El cesionario no puede seguir ejecutando
✔️ Se bloquea cualquier reclamación adicional
✔️ Se neutraliza la especulación con la deuda
En términos prácticos: se corta de raíz la ejecución hipotecaria sobre ese crédito.
Si el deudor no actúa dentro de los 9 días:
❌ El fondo continúa la ejecución
❌ Puede adjudicarse el inmueble
❌ Se pierde la oportunidad de cancelar la deuda por el precio real de compra
Por eso insistimos: el tiempo aquí no es oro, es supervivencia jurídica.
Es el escenario más favorable:
Mayor margen de maniobra
Posibilidad real de salvar la vivienda
Negociación desde una posición jurídica sólida
Aún puede haber opciones, dependiendo del momento exacto de la cesión, la adjudicación y la inscripción registral.
Cada caso requiere estudio técnico individualizado.
No todo vale. No se considera crédito litigioso cuando:
No se ha contestado la demanda
La cesión se produce dentro de una transmisión global de activos
Se trata de una fusión o absorción bancaria
El crédito se vende antes de judicializarse
Por eso, la experiencia en ejecuciones hipotecarias es clave:
muchos fondos intentan maquillar cesiones para impedir que el deudor ejerza su derecho.
La compra de crédito litigioso no es una teoría jurídica, es una herramienta real, vigente y potentísima para deudores en ejecución hipotecaria.
Pero tiene dos enemigos:
El desconocimiento
El paso del tiempo
Si tu hipoteca está en ejecución, no esperes a la subasta para reaccionar.
Un análisis a tiempo puede significar cancelar la deuda, frenar la ejecución y recuperar el control.
En nuestro despacho analizamos ejecuciones hipotecarias y cesiones de crédito para detectar oportunidades reales de cancelación de deuda.
📩 Solicita un estudio jurídico confidencial y actúa antes de que sea tarde.
Fdo.-