El Tribunal Supremo, en su Sentencia 1621/2025, de 12 de noviembre, vuelve a dar un paso importante a favor de los consumidores con hipoteca.
En este caso, confirma la nulidad de una comisión de apertura del 2,17 % cobrada por BBVA en un préstamo hipotecario firmado en 1999.
En resumen, el Supremo concluye que:
Una comisión de apertura del 2,17 % del capital prestado es desproporcionada.
Esa comisión provoca un desequilibrio importante entre banco y cliente.
Por tanto, se considera cláusula abusiva y queda anulada.
El banco debe devolver al cliente todo lo pagado por esa comisión, más intereses.
Además, se condena a la entidad al pago de las costas del procedimiento.
Esto no es solo una buena noticia para la afectada del caso, sino una oportunidad real para miles de personas con hipoteca que pagaron una comisión de apertura similar.
La comisión de apertura es una cantidad que el banco cobra al inicio del préstamo hipotecario, supuestamente para cubrir:
Estudio de la operación
Tramitación
Concesión del préstamo
Durante años se ha presentado como algo “normal” y casi inevitable. Sin embargo, el TJUE (Tribunal de Justicia de la UE) y el propio Tribunal Supremo español han dejado claro que:
No basta con que la normativa sectorial la mencione.
La comisión de apertura puede ser sometida a control de transparencia y abusividad.
Debe responder a servicios reales y diferenciados.
Y, sobre todo, no puede ser desproporcionada en relación con el capital del préstamo.
En esta sentencia, el Supremo recuerda que en otros casos había considerado razonables comisiones de apertura entre el 0,25 % y el 1,50 %.
Pero un 2,17 % se va “fuera de escala”: es demasiado alta y rompe el equilibrio del contrato.
Si tienes una hipoteca en España, merece la pena revisar tu escritura.
Tu comisión de apertura podría ser abusiva si se da alguna de estas situaciones:
El porcentaje supera el 1,50 % del capital (especial atención si está en torno al 2 % o más).
No te explicaron claramente qué servicios concretos se cobraban con esa comisión.
La comisión de apertura se suma a otros gastos y comisiones sin una justificación clara.
No pudiste negociar esa cláusula: venía impuesta como condición para concederte la hipoteca.
En todos estos casos, hay base para estudiar la nulidad de la comisión de apertura como cláusula abusiva y reclamar su devolución.
Si un juez declara tu comisión de apertura abusiva y nula, normalmente se consigue:
Devolución íntegra de lo que pagaste por esa comisión.
Intereses legales desde que la abonaste.
En muchos casos, condena en costas al banco, es decir, la entidad debe pagar los gastos del proceso.
En el caso de la sentencia 1621/2025:
La clienta había pagado una comisión de apertura del 2,17 % sobre 12 millones de pesetas (unos 72.121 €).
El Supremo confirma su nulidad y la obligación del banco de reintegrar lo cobrado.
Y rechaza todos los argumentos de la entidad para intentar validar la cláusula.
Para muchos consumidores, esto puede suponer recuperar cientos o incluso miles de euros.
Esta sentencia del Tribunal Supremo sobre comisión de apertura abusiva es especialmente relevante para:
Personas con hipotecas antiguas (años 90, 2000, 2010…) donde se incluían comisiones de apertura altas.
Hipotecas con comisión de apertura cercana o superior al 2 %.
Clientes de BBVA y de otras entidades que aplicaron comisiones similares.
No importa si tu hipoteca ya está amortizada o si todavía la estás pagando:
en muchos casos se puede reclamar igualmente la devolución.
El Tribunal Supremo, aplicando la doctrina del TJUE y su propia jurisprudencia, establece que:
No existe una respuesta “automática” para todas las comisiones de apertura.
Hay que analizar cada caso concreto: importe, información al cliente y servicios realmente prestados.
Pero indica un criterio de proporcionalidad:
entre el 0,25 % y el 1,50 % puede considerarse razonable en muchos casos.
En cambio, una comisión de 2,17 % del capital es desproporcionada y, por tanto, abusiva.
Eso abre la puerta a que, por analogía, otras comisiones de apertura en torno al 2 % o superiores también sean cuestionadas y declaradas nulas.
En nuestro despacho analizamos tu hipoteca para detectar cláusulas abusivas, incluida la comisión de apertura:
Tú solo tienes que facilitarnos:
Escritura de préstamo hipotecario
Recibos o cuadro de amortización (si lo tienes)
Nosotros nos encargamos del resto.
Fdo.-
D. Gonzalo Bellon de Aguilar
Director de Creditaria Estudio Legal